Muchos de ustedes, al recorrer la ciudad, se deben haber cuestionando el accionar de tal o cual gestión municipal. Se pueden haber preguntado, por ejemplo: ¿Por qué no se municipaliza el transporte público? ó ¿Por qué no se implementan unos parques biblioteca como los de Medellín? ó ¿Por qué el municipio no compra este bien patrimonial para poder restaurarlo y que no se pierda? ó, aquellos con una visión más progresista, tal vez se han planteado ¿por qué no existen proyectos de vivienda social municipales en zonas más centrales de la ciudad?
La respuesta, casi con seguridad, será: “por falta de recursos”. En este sentido, la recuperación de plusvalías podría convertirse en una herramienta para poder financiar este tipo de proyectos. Pero, ¿en qué consiste la recuperación de plusvalías? Imagine que usted compra un bien inmueble (terreno, casa, departamento) que le cuesta X; pero luego el municipio le asfalta la vía junto a su bien, entonces ya no cuesta X sino 2X; luego, el municipio construye un hermoso parque al frente, por ende, el barrio se vuelve más visitado y cotizado, entonces su bien ahora cuesta 3X; finalmente, imagine que el municipio invierte en un sistema de transporte como el tranvía, que pasa a dos o tres cuadras de su bien, entonces usted ahora puede venderlo por 4X. Fíjese cómo, sin usted haber invertido un solo dolar en su bien inmueble, este aumentó considerablemente su valor al cabo de un tiempo. ¿No será justo, entonces, que una parte (no todo) de esa plusvalía generada se devuelva al Municipio (o al Estado), para que a su vez este pueda seguir realizando inversiones en transporte público, espacio público, patrimonio, vivienda social, etc?
La respuesta a esto, aunque parezca casi obvia, es compleja. Algunos sostienen que esta recuperación es innecesaria, ya que al pagar anualmente el impuesto al predio urbano, ya está implícito este incremento de plusvalía, porque el valor del impuesto al predio urbano se obtiene en función del avalúo catastral. Pero esto no es tan cierto, porque el avalúo catastral está muy por debajo del avalúo comercial.
No todos ven con buenos ojos la recuperación de plusvalías para el financiamiento del desarrollo urbano; recordemos, por ejemplo, que la Ley de Plusvalía de diciembre del 2016 tuvo que ser derogada en marzo del 2018. Pero, a pesar de esta derogatoria, los municipios aún pueden implementar estrategias en sus nuevos planes de uso y gestión del suelo (PUGS), los cuales deberán estar aprobados en septiembre del 2021. En el caso de Cuenca, algo de recuperación de plusvalías se ha incluido en el PUGS, a través de la llamada “concesión onerosa de derechos”, que en palabras más sencillas, implica el pago al Municipio por la construcción de un mayor número de pisos o por el cambio de uso de un bien (ej: de vivienda a comercio).
En todo caso, más allá de si usted comparte o no el criterio de que una parte de la plusvalía generada por la obra pública debería reinvertirse en más obra pública, es de vital importancia que cualquier decisión se tome de manera técnica. Para ello, será fundamental contar con repositorios permanentemente actualizados sobre los valores comerciales de los inmuebles, y que estos repositorios sean de acceso público; solo así se podrá evaluar de manera certera los impactos sobre los valores de los bienes inmuebles.
Doctora en Arquitectura y Estudios Urbanos de la Universidad Católica de Chile. Máster en Arquitectura por la Universidad de Kansas-EEUU. Docente/investigadora en la Escuela de Arquitectura de la Universidad del Azuay desde el año 2009. Coordinadora de Investigaciones de la Facultad y Directora de la Maestría de Arquitectura. Docente en diferentes módulos de posgrado a nivel nacional. Ha sido Secretaria de Movilidad y Directora de Planificación del Municipio de Cuenca. Sus trabajos de investigación, publicaciones y ponencias se centran en la ciudad con un énfasis en la movilidad y el transporte.
