NUEVA ORDENANZA DE CONTROL

1.- Introducción

El Concejo Cantonal de Cuenca luego de los debates respectivos aprobó el 23-IV-2021, la “Ordenanza de Control para el Suelo Urbano, Suelo Rural y Suelo Rural de Expansión Urbana del Cantón Cuenca”, la misma que deroga la vieja Ordenanza de Control promulgada el 13-IX-1995.

La nueva Ordenanza de Control tiene aspectos positivos y por supuesto aspectos negativos que deben corregirse antes de su plena vigencia, destacándose el hecho de que hay un avance en la sistematización de contenidos y en algunos procedimientos específicos de actuación administrativa en la gestión del uso y control del suelo, por lo que debería recogerse las preocupaciones y propuestas ciudadanas para mejorar esta Ordenanza de trascendental importancia para coadyuvar a la plena vigencia y eficacia del ordenamiento del territorio cantonal.

2.- Necesidad de una nueva ordenanza de control

La expedición de la nueva Ordenanza de Control del suelo era una necesidad ya que desde el punto de vista sociológico la realidad urbana y rural de Cuenca ha cambiado, y en el ámbito jurídico, se han sucedido dos constituciones la de 1998 y la vigente desde el 20 de Octubre del 2008, se ha derogado la Ley Orgánica de Orgánica de Régimen Municipal y está en vigencia el COOTAD (2010) que también se ha reformado y por último en el 2016 se expidió la Ley orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo (LOTUGS), todo lo cual determina que la vieja Ordenanza de control del suelo de 1995 en muchísimas de sus disposiciones sea incompatible con la legislación vigente y no sea eficaz para el control del uso del suelo.

3.- Oportunidad para expedir la nueva ordenanza de control

Si bien se reconoce la imperiosa necesidad de expedir una nueva ordenanza de control del suelo, sin embargo el momento más oportuno para expedir la nueva ordenanza de control, hubiese sido luego de que se expida el Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial (PDOT) y el Plan de Uso y Gestión del Suelo (PUGS), con la finalidad de que la ciudadanía conozca lo que manda, prohíbe y permite el nuevo ordenamiento territorial del cantón Cuenca y las determinantes para el uso y ocupación del suelo, pues desde la lógica jurídica primero deben emitirse y conocerse las normas que establecen los derechos y las correlativas obligaciones ciudadanas y luego las normas que sancionan su inobservancia.

4.- Redacción de la nueva ordenanza de control

Uno de los aspectos que ha merecido la crítica negativa la nueva ordenanza de control, es la redacción de la misma, que ciertamente merece ser revisada y corregida a profundidad, pues un texto de esta naturaleza, que en esencia y última ratio es de carácter coercitivo, necesita ser redactada con claridad, precisión, utilizando las palabras y categorías técnicas y jurídicas pertinentes, considerando rigurosamente la validez jurídica de las normas, evitando las antinomias, incoherencias, ambigüedades y lagunas, pero también que sus contenidos sean justos, tengan eficacia jurídica, estén correctamente tipificadas las conductas sancionables y guarden proporcionalidad las sanciones.

5.- Marco legal del régimen sancionatorio de la ordenanza

Cualquier ordenanza debe expedirse dentro del marco constitucional y legal, tanto más si contiene un régimen sancionatorio que debe respetar las garantías al debido proceso señaladas en el Art. 76 de la Constitución, como la tipicidad legal de las infracciones y sanciones, la legalidad de las pruebas y la proporcionalidad entre las infracciones y sanciones. Existen por lo tanto aspectos de la Ordenanza de control que deben comprenderse por las determinaciones de normas constitucionales y legales, de jerarquía superior.

En este sentido la LOTUGS establece desde el Art. 111 al 114 las infracciones y sanciones a la gestión del suelo de los GAD municipales.

El Art. 112 tipifica como infracciones leves a la gestión del suelo, sin perjuicio de las que establezcan los GAD municipales, las siguientes:

1. Ejecutar obras de infraestructura, edificación o construcción:

a) Sin los correspondientes permisos municipales; y,

b) Incumplan o excedan los permisos administrativos.

2. No asumir las cargas urbanísticas y las cesiones de suelo obligatorias.

3. Realizar fraccionamientos del suelo que contravengan los PUGS e instrumentos complementarios.

4. Obstaculizar o impedir la inspección de municipal competente.

El Art. 113 establece como infracciones graves sin perjuicio de las que establezcan los GAD municipales las siguientes:

1. Ejecutar obras de infraestructura, edificación o construcción:

a) Sin autorización administrativa e irroguen daños a bienes protegidos.

b) Sin autorización administrativa que supongan un riesgo para la integridad física de las personas.

c) Incumplir los estándares nacionales de prevención y mitigación de riesgos y de construcción. En estos casos se aplicará la máxima pena prevista en el siguiente artículo.

2. Comercializar lotes en urbanizaciones o fraccionamientos o cualquier edificación sin contar con permisos, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales.

El Art. 114 establece que las infracciones señaladas se sancionarán con multa:

1. Infracciones leves: entre el 10% de un salario básico unificado de los trabajadores en general (SBU) y 50 SBU

2. Infracciones graves: entre 50 y 100 SBU

Además de las sanciones pecuniarias, se impondrá, de ser el caso, la suspensión temporal o permanente de la actividad, obra o proyecto; el derrocamiento u otras medidas urgentes, a costa del infractor; y/o el decomiso del beneficio obtenida con la infracción; y, se restituirán los elementos constitutivos del espacio público, que sean destruidos o alterados. La reincidencia se sancionará con el máximo de la pena.

6.- El régimen sancionatorio de la Ordenanza de control

Dado el espacio de este análisis veamos algunos casos relevantes:

– Para las infracciones leves de ocupación del suelo de construcciones legalizables se establece una multa que resulta de multiplicar el coeficiente de 0,018 por el área de infracción más 2 SBU, y no podrá exceder de 25 SBU. Cuando no supere los 50 m2 la multa única es de 1 SBU.

– Para construcciones con permisos municipales y excedan el área autorizada se aplica la misma fórmula, pero el coeficiente es del 0.011 más 1 SBU, y no podrá exceder de 25 SBU. Cuando no supere los 50 m2 la multa única es de 1 SBU.

– Para las infracciones graves de ocupación del suelo de construcciones no legalizables que no pasen de 200 m2 la multa resulta de multiplicar el coeficiente de 0,2 por el área de infracción más 10 SBU, Sobre los 200 m2 se considera infracción grave y la multa es de 50 SBU.

Por infracciones leves de uso del suelo se establecen las siguientes multas:

a) Actividades económicas sin autorización de uso de suelo: 2 SBU. Deberá obtener permiso en término de 10 días, caso contrario procederá clausura definitiva.

b) Actividad diferente al uso de suelo otorgado: 1 SBU. Deberá iniciar legalización en término de 15 días, caso contrario procederá la clausura definitiva..

c) Utilizar retiros frontales para actividades económicas, sin permisos: 8 SBU. Se liberará el retiro en término de 15 días.

d) Actividades económicas que excedan el área aprobada:1 SBU. Se debe regularizar en término de 15 días.

e) Obstaculizar o impedir inspección a actividad económica: 2 SBU por cada obstaculización, sin perjuicio de sanciones penales o civiles.

f) Colocar letreros sin permisos, pero factibles de legalización: 1 SBU Debe iniciar trámites de legalización en término de 10 días.

g) Utilizar espacio público para colocar publicidad del establecimiento sin permiso: 1 SBU. Debe tramitar permiso correspondiente.

h) Utilizar espacio público para expandir labores fuera del predio autorizado: 2 SBU.

i) Utilización de bienes públicos para publicitar negocios o productos sin permiso: 1 SBU y limpiar el bien publicó.

j) Utilización del espacio público para colocar publicidad de evento público sin permiso: 1 SBU. Se retirará los objetos.

Por infracciones graves de uso del suelo se establecen las siguientes multas:

a) Por actividad diferente a la autorizada que genere alteraciones al orden público o la pacífica convivencia: 50 SBU y suspensión definitiva.

b) Irrespetar medidas cautelares por la infracción y continuar la actividad: 50 SBU y suspensión inmediata. En caso de continuar, como reincidencia: 100 SBU.

c) Colocación de letreros y pantallas led para arrendar publicidad en espacio público no legalizable: 50 SBU y retiro en término de 3 días.

7.- Comentarios al régimen sancionatorio

– Si bien la LOTUGS establece un margen entre el 10 % de un SBU y 50 SBU para infracciones leves; y entre 50 y 100 SBU, para infracciones graves, aquello no justifica que se impongan multas impertinentes con la situación económica actual de la población.

– Existen casos de desproporción entre infracciones y sanciones como cuando en las infracciones por ocupación de suelo con construcciones no legalizables que no pasen de 200 m2 la multa resulta de multiplicar el coeficiente de 0,2 por el área de infracción más 10 SBU, mientras que si supera los 200 m2 la multa es de 50 SBU. sea cual fuere el área construida.

– Si bien antes de sancionar se da la oportunidad para que el presunto infractor inicie el trámite de legalización dentro del término conferido para el efecto, sin embargo, se corre el riesgo de que aquello se utilice para la discrecionalidad, arbitrariedad y manejos irregulares.

– Al no existir previamente una planificación completa y pormenorizada de las diversas zonas del cantón Cuenca especialmente del área rural, la tipificación de las infracciones y sanciones de la Ordenanza son impertinentes para la realidad de muchas zonas rurales donde la estructura de la tenencia de la tierra (lote mínimo) debe ser considerada en relación con la necesidad de la vivienda.

Por todo lo anotado es necesario que se realicen cambios a la Ordenanza de Control recogiendo y valorando todas las observaciones realizadas por la ciudadanía.

Fotografía: Fuente DIARIO EL MERCURIO.