UNA ORDENANZA CON VACÍOS LEGALES Y DURAS SANCIONES POR OBRAS O LA OCUPACIÓN DEL SUELO SIN AUTORIZACIÓN

RESUMEN: El Concejo tramitó una ordenanza que alza las multas por construcciones, cambio de planos, ocupación de retiros frontales, etcétera sin permiso. Hay multas de 120.000, 40.000, 10.000 dólares. Se prevé sanciones al infractor y al propietario del inmueble y se establece la multa sobre la multa. Si se descuida un bien patrimonial se lo pueden expropiar. El texto requiere revisar incluso contradicciones legales, vacíos y errores de puntuación…

Polémica, protestas y reclamos se multiplican en las redes sociales por la aprobación, por parte del Concejo Cantonal de una nueva norma municipal que endurece las sanciones y multas por infracciones como construcciones u obras sin permiso municipal, por alterar los planos, construir en lugares prohibidos, modificar o afectar inmuebles patrimoniales. La ordenanza establece multas de hasta 300 salarios básicos: 40.000 e incluso 120.000 dólares para los infractores que no remedien la contravención cometida.

Se trata de la “Ordenanza de Control para el Suelo Urbano, Suelo Rural y Suelo Rural de Expansión Urbana del Cantón Cuenca”. Las infracciones son por ocupación del suelo, por el uso del mismo y por daños al patrimonio y se clasifican en leves y graves.

Las infracciones por ocupación del suelo son leves, entre otras: por irregularidades factibles a de legalizar, hasta 10.000 dólares de multa, según el tamaño del área de intervención con infracción. Esto es un cambio, antes se sancionaba por el valor invertido en la obra. Con la reforma, una obra de poca inversión pero de área grande, pude resultar en una multa cuantiosa.

La reincidencia en infracciones leves se sancionará con multa de 50 salarios (20.000 dólares) y la reincidencia en infracciones graves, con multa de 100 salarios (40.000 dólares). Si el infractor reconoce su responsabilidad y corrige la infracción se aplicará una única multa de 200 dólares. No se autorizará uso del suelo en aquellos predios donde se hayan cometido infracciones.

Para la ejecución de los actos administrativos se concederá el plazo de tres semanas hábiles. Si las multas no se cumplen en el plazo previsto, cada dos meses se aplicarán multas sancionatorias del 10 % de la inicial. Los títulos de crédito y cobros de multas los ejecutará la Dirección Financiera a través del Departamento de Rentas de la Municipalidad.

Si el infractor pertenece al sector de mayor pobreza podrá perdonarse o disculparse la multa, a condición de que la infracción sea remediada.

Para los procesos administrativos, ahora se admite que la Municipalidad realice actuaciones previas y disponga medidas cautelares en una obra, para evitar la continuación de una infracción.

** OMISIÓN CONTRA EL PATRIMONIO

La ordenanza refiere que se debe cumplir las leyes, ordenanzas y reglamentos vigentes, pero Cuenca es una ciudad patrimonio de la humanidad y la ordenanza omite considerar la Recomendación de la UNESCO (Organización de las Naciones Unidas de la Educación y Cultura) sobre la Paisaje Histórico Urbano, de noviembre de 2011. La misma incentiva a preservar no solo los bienes histórico patrimoniales sino también su paisaje y su entorno, para que sea cuidada también su memoria y en este marco deberían ejecutarse las intervenciones municipales.

** MULTAS QUE ASUSTAN

• INFRACCIONES POR OCUPACIÓN DEL SUELO

UN SALARIO, ($ 400 DE MULTA) POR:

• No poner un letrero de la obra después de haber sido advertido.
• Dejar que el permiso de construcción o equivalente caduque; la misma multa si el técnico profesional de la obra se retiró y no fue sustituido.
• Construir cerramientos provisionales legalizables sin permisos.
• Si la obra tiene permisos pero excede el área de intervención.
• Depositar escombros en espacio público, después de las 24 horas de plazo dado por el servidor público para retirarlos.
• Si no se legaliza la intervención irregular en diez días, multa de 1 a 25 salarios mínimos vitales.

2 SALARIOS ($ 800 DE MULTA) POR:

• Impedir u obstaculizar una inspección de personal de la Municipalidad o de las juntas parroquiales.
• Obstaculizar la vía pública con elementos que impidan el acceso, si en tres días no se los quita.
• Por instalar estructuras de publicidad en espacios públicos, sin autorización, pero susceptibles de legalizar: multa de 3 salarios básicos, 2 salarios si están en retiros frontales.

20 SALARIOS ($ 8.000 DE MULTA) POR:

• Movimientos de tierras, sin autorización y que no afecten a sitios colindantes.

40 SALARIOS ($ 16.000 DE MULTA) POR:

• Hacer obras en condominios, sin previo visto bueno de los condóminos o sin los permisos municipales

• INFRACCIONES GRAVES DE OCUPACIÓN DEL SUELO

50 SALARIOS DE MULTA ($ 20.000 DE MULTA) POR:

• Realizar movimientos de tierras sin autorización y que impliquen riesgo para predios colindantes, a más de la remediación.
• En caso de que la intervención no autorizada no sea remediable se sancionará con demolición y multa si la persona infractora no demuele por su cuenta la obra, si la misma pasa de 200 metros cuadrados. El monto de la sanción no depende del monto invertido sino del área de construcción.
• Construcciones en derechos de vía, no respetar retiros frontales en vías; o, cualquier infracción que pueda afectar la planificación vial. Además deberá demoler la obra y remediar el daño en un plazo de diez días.
• Construir cerramientos definitivos fuera de la norma establecida.
• Construir cualquier edificación en espacio público sin el permiso correspondiente, más remediación y demolición, de lo contrario se hará a costa del infractor.
• Comercializar lotes en fraccionamientos o urbanizaciones con métodos no contemplados en la norma y que no hayan sido aprobados por la Municipalidad o los GAD Parroquiales.

60 SALARIOS ($ 24.000 DE MULTA) POR:

• Construir cualquier edificación en áreas de protección de quebradas, ríos, cauces, drenantes naturales y demolición obligatoria.

100 SALARIOS ($ 40.000 de MULTA) POR:

• Movimientos de tierras en zonas susceptibles de riesgo, que afecten bienes públicos e irrespetar medidas cautelares de remediación, si la infracción continúa.

• INFRACCIONES POR USO DEL SUELO

Los propietarios de los predios o negocios que incurran en prohibiciones pueden ser sancionados por.

INFRACCIONES LEVES:

• 1 SALARIO ($ 400 DE MULTA) SI: … la actividad es diferente a la autorizada, o por colocar letreros sin autorización pero regularizables, por colocar publicidad en espacio público, por publicitar durante un evento público; o, por utilizar áreas mayores a las autorizadas para actividades económicas.
• 2 SALARIOS ($ 800 DE MULTA) POR: Ejercer infracciones sin contar con el registro municipal, obstaculizar el control a las autoridades, expandir la labor económica fuera del predio, utilizar bienes públicos para publicitar bienes particulares sin permiso.
• 8 SALARIOS ($ 3.200 de MULTA) POR: Utilizar el retiro frontal para actividad económica sin autorización.

INFRACCIONES GRAVES:

Por desarrollar actividad diferente a la autorizada y esta cause alteraciones del orden público, se iniciará proceso tanto al dueño del predio como a quien solicitó el permiso; por irrespetar medidas cautelares determinadas para remediar la infracción cometida; y, por colocar publicidad en espacio público no susceptible de legalizar, 50 salarios de multa ($ 20.000) en todos los casos.

• INFRACCIONES CONTRA BIENES

PATRIMONIALES: MULTAS HASTA

$ 120.000 E INCLUSO PRISIÓN

La responsabilidad de la destrucción de bienes patrimoniales, históricos o arqueológicos recaerá en los propietarios de los predios o los funcionarios que indebidamente las hubieren autorizado. Si no se regulariza la intervención, la multa puede llegar a 300 salarios.

Si el propietario de bienes de valor patrimonial descuida su adecuada conservación, la Dirección de Áreas Históricas elaborará un informe donde señalará las tareas adecuadas que deberá ejecutar el propietario, caso contrario el inmueble será declarado de utilidad pública.

Si la infracción no se soluciona en el proceso administrativo, se pondrá en conocimiento de la fiscalía, pues puede constituir un delito contra el patrimonio y el infractor puede ir a prisión. Las multas en esta materia son:

• 300 SALARIOS ($ 120.000) DE MULTA SI:…el bien se halla inventariado, se halle en ruina o mal estado de conservación y amenace derrocamiento, desprendimiento o riesgo contra la seguridad, cuando el propietario no ejecuta medidas de salvaguardia.
• 100 SALARIOS ($ 40.000) DE MULTA POR: Demoliciones de bienes patrimoniales si no se corrige la infracción, además deberá hacerse cargo de la reconstrucción según las características preexistentes, esto aparte de las responsabilidades penales que pudiera tener.
• 40 SALARIOS ($ 16.000) DE MULTA POR: La destrucción, afección o sustracción de bienes patrimoniales, aparte de las sanciones penales. También por obras en construcción que causen daños en bienes patrimoniales si el causante no remedia el daño; y, por la alteración de los paramentos frontales si no se corrigen las alteraciones.
• 20 SALARIOS ($ 8.000) DE MULTA POR: Intervenciones que no cuenten con autorización municipal o se construya algo diferente a lo autorizado, si el infractor no presenta autorizaciones o no se la legaliza.
• 5 SALARIOS ($ 2.000) DE MULTA: Si se alteró un bien patrimonial con algo reversible, cuando no se remedia el daño en 10 días.

** ERRORES JURÍDICOS Y DE REDACCIÓN

A más de las elevadas multas y establecer sanciones cuestionables que pueden afectar no solo al infractor sino también al propietario del bien, la ordenanza contiene algunos errores y vacíos que pueden afectar los derechos de los ciudadanos.

• VACÍOS DE LEY.- La ordenanza señala lo que es la flagrancia de una infracción, pero no precisa el tiempo en el que prescribe la acción para sancionar la misma. Es decir, deja abierto el tiempo para que, una vez conocida la infracción, la administración pueda abrir un proceso sancionatorio. También, en la ordenanza se declara como parte de las áreas históricas a El Ejido y a Cristo Rey, pero sin aclarar en dónde comienzan y terminan las mismas; de la última no se sabe si se refiere al sector, al templo o al parque.
• NORMAS REPRESIVAS.- Si bien la mayoría de multas se imponen ante la resistencia del infractor, las sanciones son desproporcionadas, muchas de ellas demandarían años de trabajo para pagarlas o no corresponden a la gravedad de la infracción, por ejemplo, más de 3.200 dólares de multa si alguien usa el retiro frontal sin permiso para una actividad económica, cuando lo hacen, precisamente por necesidad de recursos.

Además se establece la multa compulsoria, multas sobre las multas hasta hacer que el infractor pague, con riesgo de que llegue hasta a superar el valor del bien. Qué pena que ordenanza, en gran parte sancionatoria, no invoque el principio de justicia para expedirse.

** CONTRADICCIONES CON LA REALIDAD

TÉRMINOS DE LA ORDENANZA QUE ESTÁN EN CONTRA DE LA REALIDAD DE LOS HECHOS…

• GRAVE CONTRADICCIÓN.- Según la ordenanza, intervención menor son las ampliaciones o readecuaciones menores a 50 metros cuadrados; e intervención mayor es la que es mayor a 45 metros cuadrados, la falta de concordancia genera dificultades de interpretación del que juzgue una infracción.
• EL TIEMPO DE LOS PROYECTOS.- La ordenanza establece tiempos para cumplir los permisos de obra: en anteproyectos, un año; en aprobación de planos definitivos, tres años; en permisos de construcción mayor, tres años. Las autorizaciones son renovables por otro período igual pero el usuario deberá pagar una tasa. Esto vulnera derechos de la clase popular pues con frecuencia la terminación de una vivienda toma mayor que el previsto.
• CORREDORES DE CRECIMIENTO.- Según la ordenanza son las vías interparroquiales que unen a la ciudad con los centros parroquiales, pero esta definición no considera la naturaleza de las vías ni su espacio: ¿la vía a Chaucha es un “corredor de crecimiento”, ¿la de Quingeo también?; ¿la Molleturo-Puerto Inca que es vía nacional y cruza un parque nacional es “corredor de crecimiento”?; ¿y la de Baños que prácticamente está urbanizada en más de 90 % lo es?
• EL PATRIMONIO.– Se establece la naturaleza patrimonial fundamentalmente para el inmueble que está dentro de las áreas históricas, sin embargo fuera de ellas hay numerosos inmuebles que reúnen estas características. Se precisa también que en caso de una intervención, la dirección de Áreas Históricas evaluará la intervención una vez que se haya hecho la obra. Esto es un error, la evaluación debería ser un control concurrente a la obra y no al final, acaso cuando ya sea irremediable.
• EL SUELO RURAL.- Según la ordenanza, la definición de suelo rural es el destinado principalmente a actividades agroproductivas, extractivas o forestales o que por sus condiciones biofísicas debe ser protegido. Es decir, el suelo no es rural por su ubicación, sino por sus características, lo que puede provocar confusiones.

** LA GRAMÁTICA

Es necesario revisar puntuación y concordancias en numerosos lugares del texto de la ordenanza, se usa las mayúsculas de manera arbitraria por todas partes al nombrar casi todas las cosas, pero después del punto y raya escriben en minúsculas. Se debe escribir siempre los GAD y los GADs, siempre sin apóstrofe, que no está admitido en el idioma castellano.

Una definición de bien inmueble contraria a la definición del Código Civil (el que no puede ser separado de su estructura principal).