El artículo 481.1 del COOTAD, referido a la regularización administrativa de superficies y dimensiones señala que, por excedentes de un terreno de propiedad privada se entiende a aquellas superficies que forman parte de terrenos con linderos consolidados, que superan el área original que conste en el respectivo título de dominio al efectuar una medición municipal, o resulten como diferencia entre una medición anterior y la última practicada, por errores de cálculo o de medidas, sin que su titularidad esté en disputa.
Dicha norma ordena que los excedentes que no superen el error técnico de medición, se rectifiquen y regularicen a favor del propietario del lote mal medido, dejando a salvo el derecho de terceros perjudicados, por lo que el GAD municipal establecerá mediante ordenanza el error técnico aceptable de medición y el procedimiento de regularización. Si el excedente supera el error técnico de medición previsto en la respectiva ordenanza, se rectificará la medición y el correspondiente avalúo e impuesto predial, situación que se regularizará mediante resolución del Alcalde, la misma que se protocolizará e inscribirá en el respectivo registro de la propiedad.
Continúa el artículo manifestando que, para la aplicación de la presente normativa, se entiende por diferencias el faltante entre la superficie constante en el título de propiedad y la última medición realizada, por lo que, el GAD municipal de oficio o a petición de parte realizará la rectificación y regularización correspondiente, dejando a salvo las acciones legales que pueden tener los particulares.
El Registrador de la Propiedad, procederá a inscribir los actos administrativos de rectificación y regularización de excedentes y diferencias, documentos que constituyen justo título, dejando a salvo los derechos que pueden tener terceros perjudicados.
Con este antecedente el 12 de mayo del 2020, el Concejo Municipal de Cuenca expidió la “Ordenanza que norma el procedimiento de regularización administrativa de excedentes o diferencias de superficie y dimensiones, originados por errores de medición o calculo, de predios ubicados dentro de la circunscripción territorial del cantón Cuenca; y determina el error técnico aceptable de medición o calculo”.
Como la Ordenanza tuvo gravísimos problemas en su aplicación, se hicieron reformas, y el 23 de enero del 2023, la Alcaldía de Cuenca dispuso que se ejecute y publique la REFORMA Y CODIFICACIÓN de la referida Ordenanza, pero, por una parte, dicha Reforma y Codificación, no derogó en forma expresa la Ordenanza expedida el 12 de mayo del 2020; y, por otra, la Codificación realizada por Secretario del Concejo Municipal de Cuenca fue directamente sancionada, y dispuesta su ejecución y publicación por parte del Alcalde, sin reparar que la facultad normativa (legislativa) del Concejo Municipal es indelegable.
En consecuencia, se ha generado una situación de inseguridad jurídica con graves riesgos para servidores administrativos municipales y para los administrados, a más de que, tanto la Ordenanza del 12 de mayo del 2020, y la Reforma y Codificación del 23 de enero del 2023 siguen con problemas en su ejecución.
Ante esta situación, la Cámara de la Construcción de Cuenca en coordinación con el Colegio de Arquitectos del Azuay, presentó al Alcalde de Cuenca en funciones, un proyecto de “Ordenanza sustitutiva de la reforma y codificación de la ordenanza que norma el procedimiento de regularización administrativa de excedentes o diferencias de superficie y dimensiones, originados por errores de medición o calculo, de predios ubicados dentro de la circunscripción territorial del cantón cuenca; y determina el error técnico aceptable de medición o calculo”.
Este proyecto pretende dar una salida a la situación de inseguridad jurídica creada, recogiendo los aportes jurídicos de las ordenanzas anteriores, las experiencias de aplicación de las ordenanzas en cuestión, los aportes de los administrados y técnicos profesionales que patrocinan estos trámites referidos a excedentes o diferencias de cabida. Es de esperar que con esta propuesta se pueda contar con trámites ágiles y seguros, para resolver estos problemas tan importantes para la vida de la comunidad cantonal.
Asesor jurídico, articulista de “El Mercurio”. Participa en algunas organizaciones ciudadanas como el Cabildo del Agua de Cuenca, el Foro por el Bicentenario de Cuenca y en una comisión especial para elaborar el Sistema Nacional Anticorrupción.
