¿Te has puesto a pensar por qué, en la zona periurbana de la ciudad de Cuenca, los barrios se están consolidando sin parques ni equipamiento urbano? Si te fijas cómo se están urbanizando zonas como Misicata, Ochoa León, Baguanchi, entre otras, te darás cuenta que de aquí a pocos años, se habrán convertido en barrios llenos de condominios cerrados, sin parques, ni equipamientos, sin vida urbana y, por ende, inseguros.
¿Por qué pasa esto? Si bien hay varias razones detrás, hoy les hablaré de una en particular: la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 y sus reformas posteriores. Esta ley se creó para poder regular las edificaciones en altura, en donde evidentemente no podía existir un solo dueño del lote, sino que todos los propietarios de las diferentes plantas pasaban a ser los dueños del terreno. Tiene lógica, ¿verdad? El problema surge cuando esta misma figura se utiliza para los condominios que no son en altura; es decir, aquellos de casas unifamiliares.
¿Cuál es el problema? El problema es que al utilizar esta figura para condominios de casas unifamiliares, ya no se lotiza; por ende, todos los propietarios de las casas pasan a ser los dueños del terreno total donde se implanta el proyecto. Al no lotizar, el desarrollador inmobiliario no está obligado a ceder suelo público. El Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía y Descentralización, más conocido por sus siglas COOTAD, en su artículo 424 señala: “En toda urbanización y fraccionamiento del suelo, se entregará a la municipalidad, mínimo el diez por ciento y máximo el veinte por ciento calculado del área útil del terreno urbanizado o fraccionado, en calidad de áreas verdes y comunales”. Al ser un condominio, no entra dentro de la categoría de “urbanización” o “fraccionamiento”; de ese modo, no se debe ceder este porcentaje de suelo para uso público.
Desde el punto de vista del desarrollador inmobiliario, es “casi” comprensible que se desee usar esta figura, ya que, a manera de ejemplo, en lugar de vender 10 casas, se pueden vender 12 o 14. Es por ello que son el gobierno nacional y local los que deben garantizar este suelo a través de la legislación. Actualmente, el Plan de Uso y Gestión del Suelo de Cuenca (aún no aprobado) busca regular estas actuaciones, ya que el GAD municipal ha dejado de recibir cerca de 62 Ha de suelo, que hubiesen podido ser parques y equipamientos urbanos. ¿Te imaginas la calidad de barrios que hubiésemos podido tener en el futuro?
Además de la falta de espacio para parques y equipamientos urbanos, los condominios habitacionales cerrados generan varios otros impactos negativos, pero eso será un tema para otra entrada de este blog.
Doctora en Arquitectura y Estudios Urbanos de la Universidad Católica de Chile. Máster en Arquitectura por la Universidad de Kansas-EEUU. Docente/investigadora en la Escuela de Arquitectura de la Universidad del Azuay desde el año 2009. Coordinadora de Investigaciones de la Facultad y Directora de la Maestría de Arquitectura. Docente en diferentes módulos de posgrado a nivel nacional. Ha sido Secretaria de Movilidad y Directora de Planificación del Municipio de Cuenca. Sus trabajos de investigación, publicaciones y ponencias se centran en la ciudad con un énfasis en la movilidad y el transporte.
